PRZEWODNIK PO OPŁATACH LOKALNYCH W HISZPANII

Co to jest nieruchomość wspólnotowa?

Każda nieruchomość w Hiszpanii, która dzieli element z inną nieruchomością, jest klasyfikowana jako nieruchomość wspólnotowa. Wspólne elementy zazwyczaj obejmują basen, obiekty sportowe i ogrody. Nieruchomości wspólnotowe w blokach mieszkalnych mają wspólne hole, klatki schodowe i windy, a także elementy zewnętrzne. Nieruchomości w większych wspólnotach mogą również obejmować ulice i oświetlenie publiczne.

Kupując nieruchomość wspólnotową w Hiszpanii, automatycznie stajesz się członkiem wspólnoty właścicieli i musisz wypełniać swoje obowiązki oraz przestrzegać zasad i przepisów wspólnoty.

Jakie są opłaty wspólnotowe?

Opłaty wspólnotowe są uiszczane w celu utrzymania i ulepszenia wspólnych elementów i obejmują następujące elementy:

Rachunki za prąd i wodę;
Sprzątanie części wspólnych;
Usługi profesjonalne (np. konsjerż, ogrodnik, sprzątanie basenu, ratownik itp.);
Konserwacja windy;
Ubezpieczenie elementów wspólnych.

Stowarzyszenia właścicieli muszą co roku przedstawiać pełne rozliczenie przychodów i wydatków. Rachunki te muszą być dostępne dla wszystkich właścicieli i powinieneś otrzymać kopię po dorocznym walnym zgromadzeniu (AGM).

Ile kosztują opłaty wspólnotowe?

Opłaty wspólnotowe w Hiszpanii różnią się znacznie w zależności od wspólnoty właścicieli. W starszych budynkach z niewielką liczbą usług można zapłacić zaledwie 100 euro kwartalnie; w luksusowych projektach mieszkaniowych można być zobowiązanym do zapłaty ponad 1000 euro co trzy miesiące.

Kwota do zapłaty zależy od dwóch czynników - udziału w elementach wspólnych i świadczonych usług.

Twój udział W celu obliczenia Twojego udziału w elementach wspólnych brany jest pod uwagę metraż Twojej nieruchomości. Liczba ta jest następnie stosowana jako procent całkowitej powierzchni w celu określenia udziału (cuota de participación w języku hiszpańskim). Logicznie rzecz biorąc, im większa nieruchomość, tym wyższy udział i opłaty wspólnotowe. Twój cuota de participación określa również twoje prawa głosu - właściciele większych nieruchomości mają wyższy procent głosów.

Świadczone usługi Usługi świadczone w ramach stowarzyszenia właścicieli obejmują zarówno usługi sprzątania i konserwacji wind w starszych kondominiach, jak i szeroki zakres udogodnień, takich jak siłownia, basen i całodobowa ochrona w luksusowych osiedlach mieszkaniowych. Logicznie rzecz biorąc, im więcej usług otrzymujesz, tym wyższe są opłaty wspólnotowe, które płacisz.

Czy wiesz, że? Procentowy udział jest wymieniony w akcie własności. Możesz również przeczytać nasz artykuł na temat procesu zakupu nieruchomości.

Kto decyduje o tym, ile płacą właściciele?
Każda HOA ma roczny budżet oparty na wydatkach z poprzedniego roku. Budżet na nadchodzący rok jest zatwierdzany na dorocznym walnym zgromadzeniu (AGM), a każdy właściciel płaci kwotę odpowiadającą jego cuota de participación.

Czy wiesz, że? Okres wnoszenia opłat na rzecz wspólnoty zależy od konkretnej wspólnoty. Niektóre pobierają opłaty miesięczne lub kwartalne, podczas gdy inne mogą mieć płatności półroczne lub wyjątkowo otrzymywać roczny rachunek.

Czy opłaty wspólnotowe mogą ulec zmianie?

Czy opłaty wspólnotowe mogą się zmieniać?
Teoretycznie opłaty wspólnotowe mogą zmieniać się tak często, jak uzgodniono na corocznym walnym zgromadzeniu, jeśli większość właścicieli głosuje za. W praktyce jednak większość opłat rzadko wzrasta powyżej inflacji każdego roku, ponieważ niewiele osób chce płacić więcej.

Czy wiesz, że? Jeśli jesteś właścicielem garażu i/lub miejsca do przechowywania na terenie wspólnoty, jesteś również odpowiedzialny za opłaty wspólnotowe za te miejsca.

Czy istnieją dodatkowe opłaty wspólnotowe?
Okazjonalnie, stowarzyszenie właścicieli musi przeprowadzić nadzwyczajną konserwację lub modyfikacje wspólnych elementów ze względu na bezpieczeństwo lub wymogi prawne. Przykładem może być przebudowa elewacji, instalacja rampy przy wejściu lub ogrodzenia wokół basenu. Wymagana jest również regularna konserwacja, taka jak malowanie elewacji lub wymiana płytek basenowych.

Prace te zwykle nie są wliczone w regularne opłaty wspólnotowe (chyba że stowarzyszenie właścicieli ma fundusz rezerwowy) i zwykle są opłacane w dodatkowych ratach. Na przykład trzy dodatkowe płatności rocznie od każdego właściciela.

Czy wiesz, że? Opłaty wspólnotowe to tylko jedna z rocznych opłat związanych z posiadaniem nieruchomości w Hiszpanii. Napisaliśmy również artykuł o innych rocznych kosztach.

Co z wcześniejszymi opłatami wspólnotowymi?
Kiedy kupujesz nieruchomość w Hiszpanii, Twój prawnik upewni się, że jest ona wolna od długów i obciążeń. Obejmuje to zaległe opłaty wspólnotowe. Jeśli sprzedający ma długi wobec wspólnoty, prawnik zazwyczaj odliczy odpowiednią kwotę od ceny zakupu lub zapewni, że dług zostanie spłacony przed podpisaniem aktu własności.

Czy wiesz, że? Sprzedający jest zobowiązany do dostarczenia zaświadczenia ze stowarzyszenia właścicieli domów o wszelkich niespłaconych długach podczas podpisywania aktu własności.

Co się stanie, jeśli właściciel nie zapłaci?
Hiszpańskie prawo działa szybko, gdy właściciel nie uiszcza opłat na rzecz wspólnoty. Po wykryciu braku płatności stowarzyszenie właścicieli najpierw kontaktuje się z dłużnikiem i prosi o jak najszybszą płatność. Jeśli tak się nie stanie, wspólnota wystawia wezwanie sądowe do zapłaty. Jeśli wezwanie to zostanie zignorowane, nieruchomość zostaje objęta embargiem. W skrajnych przypadkach HOA może zażądać przymusowej sprzedaży nieruchomości na aukcji w celu uzyskania zapłaty za zaległe długi.

Najlepiej jest skonfigurować płatności za opłaty wspólnotowe za pośrednictwem polecenia zapłaty w banku w Hiszpanii. Zapewni to terminową i skuteczną płatność. Dobrym pomysłem jest również przeprowadzanie okresowych kontroli, aby upewnić się, że wszystko jest w porządku z opłatami wspólnotowymi.

Zrobiłeś to? Właściciele zalegający z opłatami wspólnotowymi mogą uczestniczyć w zebraniach wspólnoty, ale nie są uprawnieni do głosowania ani zabierania głosu na zebraniach.